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【中证锐评】齐心:减收压力大 多地料加快土地政策创新

  11月,北京市土地供应节奏明显加快。26日,北京市集中推出13宗土地,其中住宅用地12宗。截至11月26日,北京市共推出71宗土地,其中11月推出18宗,占比超过25%;共推出住宅用地54宗,其中11月推出16宗,占比近30%。在减量发展背景下,北京市加快土地供应节奏,明显超出市场预期。从部分城市近期土地供应计划看,广州、南京等城市也在加快土地供应速度。接近年底,地方政府加快土地供应,一方面是为了推进土地供应计划,更重要的是为了缓解土地市场降温对地方财政带来昆明哪里癫痫病的减收压力。

  年初以来,全国土地市场出现降温,溢价率整体走低,流拍数量显著增多。土地市场降温,让地方政府财政减收压力进一步加大。展望2019年,房地产企业拿地能力和意愿较弱,土地市场将持续调整,政府性基金收入增长将持续承压。在财政收支压力下,预计2019年,地方政府将继续调整土地供应节奏,加大土地政策创新,提高土地融资能力,增加土地和相关税收收入。

  从多数城市五年土地供应计划和住宅用地三年滚动供应计划看,只要地方政府控制癫痫病发作时都有什么症状好节奏,完成供应计划,2019年实现土地供应增长有一定空间。但受制于土地市场持续调整,土地溢价回落、土地流拍等情况仍将出现。为此,预计地方政府将加大土地政策创新,通过加大总量供应、优化增量、挖掘存量等方式提高土地融资能力。

  一是地方政府将探索创新土地供应模式。一方面,探索增加土地供应前置条件,将产业准入、企业上缴税收能力等作为出让条件。另一方面,继续推动土地综合利用开发。

  二是推动城市更新挖掘存量土地价值。我国大中城市(为什么羊癫疯会经常的发作?包括一二线城市和部分三线城市)经过30多年高速发展建设,中心城区或是主城区均面临新增建设用地紧张,繁华商务区、高档社区和破旧民居、破败工业大院共生共存的时代特征。推动城市更新,盘活存量土地已经成为共识。

  一方面,探索尝试通过补交地价款的方式,实现工业用地性质转换,降低工业用地比例,以盘活低效工业用地,促进产业腾笼换鸟。针对存量更新改造项目,探索分期缴纳地价款,降低企业拿地压力等政策。另一方面,加大对闲置土地的清理整顿,按照闲置土地处置办法依法收检查癫痫病要花多少钱回土地使用权,或是对闲置土地进行二次规划调整,对新增规模增收土地出让金。

  三是完善集体经营性建设用地建设租赁住房等政策。随着农村土地确权工作全面完成,农村土地征收、集体经营性建设用地入市以及农村宅基地改革制度试点工作结束,新一轮土地改革将拉开序幕。集体经营性建设用地建设租赁住房还有两年试点期,完善集体租赁住房建设和运营机制,发挥集体经营性建设用地对新增国有建设用地规模不足的补充作用,将成为试点城市地方政府的关注重点。

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